地王的命运!到底掌握在谁的手里?

时间:2019-07-23 来源: 国内新闻

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在2019年经过几轮土地射击之后,另一位国王诞生了。

如果是几年前,房东的房子被拍照,内部将被庆祝。

但现在,大多数国王的主人都感到不安。他们不确定该项目是否会在未来赚钱。

在今天的环境中,土地之王的命运实际上只掌握在房地产企业手中。

历史上陆地王项目创造的大多数神话都无法复制.

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强行复制过去的成功经验

可能的损失

10年甚至5年前,确实有很多项目。凭借自己的“体育运作”,他们不仅成功解决了问题,而且还赚了不少钱。

近年来,一些土地王项目试图复制这些项目的实践,但它们都失败了.

首先,强行等待循环,创造一个新的国王,最后只切肉[/p>

2017年,一家住房公司在限价城市中占据了一块土地。

该房屋公司当时被错误判断,并认为价格限制最迟将于2019年初公布。

当我发现政策没有放松时,我开始恐慌,最后决定将土地卖给B巨人。

与我当时购买的相比,土地仍然卖出更多的钱,但该物业在过去两年已经投入了许多财务费用。此外,陆地王项目投入了大量资金,并且错过了一些发展机会。

2015年,定方企业在某个城市占据了房东。在2017年开业时,它遇到了市场调控,市场急剧转变。与峰值相比,房价下跌了20%。

受高地价影响,该项目的保证价格比当时周边项目的平均价格贵45%。

更糟糕的是,由于当时市场环境的影响,项目周边新拍卖地块的底价下降了50%。在压力下,该项目大幅降价。

然而,为了弥补损失,房地产公司在该地区购买了一块价格较高的别墅用地,考虑从别墅产品中获利。出乎意料的是,在别墅项目进入市场后,引入了限价政策,项目再次缓慢进行。

由于大量资金用于购买土地和开发项目,销售不理想导致资金被推迟,最终的现金流突破。这两个项目都未完成。

其次,投入大量成本,想做高价的豪宅,但最终只能放缓销售

排名前50位的房地产公司在三线城市占据了房东。该项目的第一阶段规划了一个300平的大型公寓,800多个平面别墅,以及一个或两百万的房子。价格比该地区的价格高出约40%。

结果销售了几年,并没有销售超过30套别墅产品。

房地产营销告诉明远君他们后来重新出现,并认为他们最大的错误是陷入高端陷阱。

它们使得该区域非常大,完成了各种附加值,并且成本很高。他们认为产品力量是价格承受能力,他们可以通过制造好产品来赚钱。但客户不买它。

哪有这回事。在一个项目占领了三线城市的土地王之后,他聘请了一位设计大师进行规划和设计,并采用了许多创新设计。光明示范区耗资5000万,投入数千万元引进智能设备。样板房需要主设计,灯具设计费用为数千平方米。

结果,总价太高,形状太现代了。当地客户很难接受该产品,导致该项目失败。

地王项目失败的核心原因是它不相信房地产行业的大循环已经发生变化。在土地征用方面,预计会增加太多.

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土地王项目想赚钱

必须遵循这些原则

明远君认为,如果土地王项目想赚钱,强行服用后就无法找到解决问题的方法,但在取土之前必须先了解以下几个方面.

1.项目的高额溢价必须基于客户群的心理承受力

并非所有投入都有回报,并非所有好东西都能卖出相应的价格。

土地王项目的溢价有多高?

决定这个上限不是住房公司在项目中的投资,而是当地客户群的心理承受能力。

当许多国王正在从事项目工作时,为了增加保费,他们拼命增加附加值,他们迫不及待地想要使用所有好东西。

在这样做的过程中,它建立在过去房价较低的时代。

只要产品足够好,其他人卖5000,你卖10000,当地的高端人群仍然会买。

然而,近年来,第3和第4行的热点价格已达到一定的高度。

其他人卖2万,你卖40,000。您的价格可能超过客户的购买力限制。

另外,存在心理承受力的问题。

有些客户可能认为即使他们负担得起也不值得。一旦客户认为不值得,您的项目将严重滞销。

其次,政策可能会放宽,但不会完全放开;在占用土地后改变计划的可能性越来越小

期望监管将完全放开并且大循环将会回归是不现实的。中央政府已经提出三份订单和五份申请。有必要保持房地产市场的稳定,不能大起大落。因此,地方政府的政策只会受到限制和放松。

从一些地方政府的运作情况来看,可能会发生以下变化:

1,从历史价格限制到成本限价

过去,一些城市规定新项目的价格不能超过周边二手房的价格,也不能超过周边开放的新项目的价格。

通过这种方式,后来占领土地的土地国王将面临“面粉比面包更贵”的枷锁。

最近,一些城市已将规则改为“成本限价”,即“地价+建安等成本+一定比例的利润”,这构成了项目价格上限。

这一变化可以让许多土地王项目解开。

2,修改计划,容积率不变高度仍有可能

总的来说,项目改革计划有两种观点:

第一个角度是增加建筑物的高度,并试图提高溢价

也就是说,在保持恒定体积比和相同建筑面积的同时改变建筑物高度。在增加地板高度后,您可以增加占地面积,升级社区景观,同时做双工和跳跃等高端产品,这将提高销售价格并实现更高的溢价。

第二个角度是增加销售面积和增加项目的总价格

如果可以增加容积率,可售面积自然会增加,底价会降低,这直接促进了项目总价的上涨。

这两项行动之前已有很多案例,但从过去两年的运作情况来看,成功率越来越低。其中,保持体积比恒定并增加建筑物高度也可能是成功的,并且很难改变占地面积比。

第三,可以预期发展中地区,但不要增加太多

许多土地国王出生在新区。住房公司敢于接受它的原因是要对该地区的未来发展持乐观态度。

但实际上,政府规划是一回事,实现它需要多长时间才是另一回事。

目前,几乎所有房地产公司都有更高级的意识。如果一块土地的期望远高于其他土地,则可能是危险的。

在你了解了上述问题后,你可以拿着土地王来掌握项目的命运。否则,你带的项目将成为烫手山芋。 (OF:房地产学院上午的来源)

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