销售额近900亿 成立9年就上市 新力控股狂飙背后隐忧仍存

时间:2019-08-22 来源: 国内新闻
人才杂志

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房地产公司从成立之日起上市需要多长时间?新新房地产新立控股给出的回答是 - 9年。

今年5月24日,仅成立9年的江西新方控股已向香港联交所提交首次公开招股申请。应该知道,2015年,它只是一家年销售额不到50亿元的区域性房地产公司。 2016年至2018年,新立的销售额分别达到161.3亿,428.1亿和8873亿。高达136%。

由江西商人张园创立的新立控股正在经历一场扩张的速度。更令人惊讶的是,这家曾经规模较小的年轻房地产公司不仅在激烈的浪潮中幸存下来,而且还取得了胜利,并跻身全国前40强。

这一次,如果在香港成功上市,新立控股将成为江西省第一家上市房地产企业,也将成为最年轻的上市房地产企业。

突然出现新势力的新力量开始“进入游行”到大湾区

2019年,新立控股的火力保持不变。根据克尔的数据,今年上半年,新力实现合同销售额463亿元,比去年同期的330.3亿元增长40.18%。在整个行业增长放缓的情况下,保持40%以上的增长率显示出其令人印象深刻的发展潜力。

九年前,70年代后,江西商人张园创立了新立房地产。在前三年,公司专注于南昌迪博万项目。 2015年,公司销售额达到45亿元,跻身江西住房企业前三。从那时起,该公司的销售规模已实现三级跳远,直接从100亿增加到近90亿。

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根据招股说明书,2016年至2018年,新立控股分别实现收入22.23亿元,52.41亿元和84.15亿元,复合年增长率约为94.6%。过去三年净利润翻了一番,分别为1.3亿元,2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率为105.9%。

截至今年第一季度,新立的土地储备达到1480万平方米,为未来的增长奠定了基础。但是,从土地储备分配来看,江西省仍是新立的“大本营”,其土地储备总量的43.8%集中在江西省,其中南昌占35.6%。如果增加合资公司和关联公司的土地储备,江西省土地储备总量为52.6%。

与此同时,新立开始“搬入大湾区”。截至第一季度,公司在大湾区的土地储备占25.6%,这是江西新力以外最重要的土地“储存库”。

2018年初,张园确定了“保证800亿元人民币100亿元”的绩效目标,提出了“4 + X”战略,深入培育了“以南昌为中心的中心区”和“长江”。以上海为中心的三角洲地区“。 “以深圳为中心的珠江三角洲地区以及以成都为中心的西部地区”也将同时进入其他地区,进一步扩大国家布局。

更便宜的迪信标准化运营涵盖了选址,土地收购,产品规则,设计,销售甚至营销的整个产品周期。

与碧桂园凭借其快速增长所依赖的“高营业额”相似,新立控股依赖于自己的房地产行业“标准化椎骨化”商业模式。

从招股说明书中可以看出,新立的标准化业务涵盖了选址,征地,产品规则,设计,销售甚至营销的整个产品周期。根据新立控股的说法,这将使低成本和高效率的运营实现投资回报最大化。

以征地为例,为了评估征地机会,确保及时征地,新力根据征地方式确定了时间表,目标和要求。目前,大多数兼并和收购都是基于收购,并且可以做出快速决策。

据报道,2016 - 2018年,新利每平方米土地平均成本分别为1184元,1274元和1129元。虽然公司扩展到全国,但征地成本并没有增加。

根据招股说明书,新立2016年,2017年和2018年的毛利率分别为24.7%,33.7%和37.3%。毛利率的增加主要得益于相对较低的土地成本,控制开发和建设成本。

数据显示,建筑成本占销售成本的比例从2016年的65.3%下降到2018年的61.7%;土地成本与销售成本之比从2016年的25%下降至2018年的24%。同期,在经营管理成本方面,工资,旅游和招待以及服务支出的比例也下降了3% 6个百分点。

根据招股说明书,2018年的净经营现金流为17.2亿元,这是过去三年来的首次。其中,预付款和其他应付款总额为32.8亿元,同比增长429%。

除了做好主营业务外,新立的利润也是“赚钱”。

2016年至2018年,公司财务收入分别为人民币0.025亿元,人民币2,700万元和人民币1.06亿元。增长令人担忧,主要是由于对长期债务投资的兴趣增加。

同时,新立控股也擅长各种投资。 2017年,新立投资房地产项目,债务投资7.4亿元,利率12%。 2018年,它以15%的利率提供了2.5亿元的贷款。

在股权投资方面,新立于2018年12月31日投资于一家上市公司。该股权的公允价值为6490万元,净利润为1890万元。

现金紧张。 “大量债务可能在未来产生两笔外债,这可能对公司的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。”

在规模飙升的同时,新立控股的负债总额也在高速扩张,资金链处于紧张状态。

根据公司的招股说明书,新立控股2016 - 2018年的流动负债分别为137.6亿,366亿和595.5亿。今年3月底,它进一步跃升至640.6亿元,接近5倍的扩张。

债务总额也呈上升趋势。 2016年至2018年,分别为71.19亿元,200.64亿元和401.96亿元。在2019年第一季度,它上升到443.16亿元,增长了五倍多。

截至2018年底,新立持有的现金及现金等价物为70.84亿元,而一年期的有息负债为92.2亿元。换句话说,现金不能承担短期负债。

2016年和2017年,公司经营活动产生的现金流为负数。 2018年,经营现金流为正,但投资活动产生的现金流量连续三年为负。

根据总借款减去现金及银行结余除以总权益,新立控股的净负债比率由二零一六年的190%上升至二零一七年的270%,然后于二零一八年底略微下降至240%。这个数字远高于同行评估水平也超过了行业警戒线。

2016年,2017年和2018年,新立控股有大量借款为经营提供资金支持。在过去三年中,公司银行或其他机构借款和公司债分别为64.38亿元,167.67亿元和221.03亿元。该公司将继续考虑其他债务融资方案。

在招股说明书中,公司坦诚承担这一风险。建议“大量债务可能在未来产生二次债务,这可能对公司的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。”

为缓解债务压力,新立于4月刚刚发行了4.17亿元公司债券,计划用于偿还贷款。

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房地产公司从成立之日起上市需要多长时间?新新房地产新立控股给出的回答是 - 9年。

今年5月24日,仅成立9年的江西新方控股已向香港联交所提交首次公开招股申请。应该知道,2015年,它只是一家年销售额不到50亿元的区域性房地产公司。 2016年至2018年,新立的销售额分别达到161.3亿,428.1亿和8873亿。高达136%。

由江西商人张园创立的新立控股正在经历一场扩张的速度。更令人惊讶的是,这家曾经规模较小的年轻房地产公司不仅在激烈的浪潮中幸存下来,而且还取得了胜利,并跻身全国前40强。

这一次,如果在香港成功上市,新立控股将成为江西省第一家上市房地产企业,也将成为最年轻的上市房地产企业。

突然出现新势力的新力量开始“进入游行”到大湾区

2019年,新立控股的火力保持不变。根据克尔的数据,今年上半年,新力实现合同销售额463亿元,比去年同期的330.3亿元增长40.18%。在整个行业增长放缓的情况下,保持40%以上的增长率显示出其令人印象深刻的发展潜力。

九年前,70年代后,江西商人张园创立了新立房地产。在前三年,公司专注于南昌迪博万项目。 2015年,公司销售额达到45亿元,跻身江西住房企业前三。从那时起,该公司的销售规模已实现三级跳远,直接从100亿增加到近90亿。

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根据招股说明书,2016年至2018年,新立控股分别实现收入22.23亿元,52.41亿元和84.15亿元,复合年增长率约为94.6%。过去三年净利润翻了一番,分别为1.3亿元,2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率为105.9%。

截至今年第一季度,新立的土地储备达到1480万平方米,为未来的增长奠定了基础。但是,从土地储备分配来看,江西省仍是新立的“大本营”,其土地储备总量的43.8%集中在江西省,其中南昌占35.6%。如果增加合资公司和关联公司的土地储备,江西省土地储备总量为52.6%。

与此同时,新立开始“搬入大湾区”。截至第一季度,公司在大湾区的土地储备占25.6%,这是江西新力以外最重要的土地“储存库”。

2018年初,张园确定了“保证800亿元人民币100亿元”的绩效目标,提出了“4 + X”战略,深入培育了“以南昌为中心的中心区”和“长江”。以上海为中心的三角洲地区“。 “以深圳为中心的珠江三角洲地区以及以成都为中心的西部地区”也将同时进入其他地区,进一步扩大国家布局。

更便宜的迪信标准化运营涵盖了选址,土地收购,产品规则,设计,销售甚至营销的整个产品周期。

与碧桂园凭借其快速增长所依赖的“高营业额”相似,新立控股依赖于自己的房地产行业“标准化椎骨化”商业模式。

从招股说明书中可以看出,新立的标准化业务涵盖了选址,征地,产品规则,设计,销售甚至营销的整个产品周期。根据新立控股的说法,这将使低成本和高效率的运营实现投资回报最大化。

以征地为例,为了评估征地机会,确保及时征地,新力根据征地方式确定了时间表,目标和要求。目前,大多数兼并和收购都是基于收购,并且可以做出快速决策。

据报道,2016 - 2018年,新利每平方米土地平均成本分别为1184元,1274元和1129元。虽然公司扩展到全国,但征地成本并没有增加。

根据招股说明书,新立2016年,2017年和2018年的毛利率分别为24.7%,33.7%和37.3%。毛利率的增加主要得益于相对较低的土地成本,控制开发和建设成本。

数据显示,建筑成本占销售成本的比例从2016年的65.3%下降到2018年的61.7%;土地成本与销售成本之比从2016年的25%下降至2018年的24%。同期,在经营管理成本方面,工资,旅游和招待以及服务支出的比例也下降了3% 6个百分点。

根据招股说明书,2018年的净经营现金流为17.2亿元,这是过去三年来的首次。其中,预付款和其他应付款总额为32.8亿元,同比增长429%。

除了做好主营业务外,新立的利润也是“赚钱”。

2016年至2018年,公司财务收入分别为人民币0.025亿元,人民币2,700万元和人民币1.06亿元。增长令人担忧,主要是由于对长期债务投资的兴趣增加。

同时,新立控股也擅长各种投资。 2017年,新立投资房地产项目,债务投资7.4亿元,利率12%。 2018年,它以15%的利率提供了2.5亿元的贷款。

在股权投资方面,新立于2018年12月31日投资于一家上市公司。该股权的公允价值为6490万元,净利润为1890万元。

现金紧张。 “大量债务可能在未来产生两笔外债,这可能对公司的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。”

在规模飙升的同时,新立控股的负债总额也在高速扩张,资金链处于紧张状态。

根据公司的招股说明书,新立控股2016 - 2018年的流动负债分别为137.6亿,366亿和595.5亿。今年3月底,它进一步跃升至640.6亿元,接近5倍的扩张。

债务总额也呈上升趋势。 2016年至2018年,分别为71.19亿元,200.64亿元和401.96亿元。在2019年第一季度,它上升到443.16亿元,增长了五倍多。

截至2018年底,新立持有的现金及现金等价物为70.84亿元,而一年期的有息负债为92.2亿元。换句话说,现金不能承担短期负债。

2016年和2017年,公司经营活动产生的现金流为负数。 2018年,经营现金流为正,但投资活动产生的现金流量连续三年为负。

根据总借款减去现金及银行结余除以总权益,新立控股的净负债比率由二零一六年的190%上升至二零一七年的270%,然后于二零一八年底略微下降至240%。这个数字远高于同行评估水平也超过了行业警戒线。

2016年,2017年和2018年,新立控股有大量借款为经营提供资金支持。在过去三年中,公司银行或其他机构借款和公司债分别为64.38亿元,167.67亿元和221.03亿元。该公司将继续考虑其他债务融资方案。

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