75后张园林携10后新力地产苦战IPO 其神秘背景引关注

时间:2019-12-26 来源: 国内新闻

云地产| 2008年3月19日| 75张厚元林和10侯李欣地产艰难争取首次公开募股

原创谢淑峰云地产今日

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2008应该是徐教授一生中最艰难的一天:与恒大努力争取首次公开募股,却被没有底线的投资者抢走。经过一整夜的谈判失败后,他的眼睛变红了,他用破裂的嘴唇无助地宣布我不能来了!

如果你不快乐,你怎么会快乐?在高杠杆率激烈竞争并在这片土地上盘旋之后,博彩业的首次公开募股一夜之间化为乌有。 紧随其后,讨债者蜂拥而至,让这位未来首富深陷困境。 无奈之下,徐教授搬到了香港,煞费苦心地向富人郑大师求助.

徐教授抢劫有两个原因:第一,他给恒大带来了高杠杆的雄厚资金;第二,全球金融海啸突然爆发

每10年 今天,笼罩在房地产圈空的迷雾并没有2008年那么严重:在监管空之前,货币供应越来越紧,市场进一步调整.甚至潘石屹也需要80亿美元来“清算”他的“优质资产”

在这种情况下,到香港上市无异于一场“苦战” 目前,努力奋斗的是张远林和他的新立房地产。

如果一切顺利,张远林将于11月15日在香港交易所按门铃。

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那么,谁是张远林?

像大多数开发商一样,出生于75后的张先生异常低调,也是前35家房地产企业中最年轻的老板。 在百度,根本找不到这位43岁亿万富翁的完整简历,更不用说他的家族史了。

张林远(左起第三名)

根据招股说明书,张林远于2002年在江西第五建筑集团工作,仅四年就晋升为总经理。 此后,他一直担任江西裕仁投资和江西凤城希尔顿房地产公司的执行董事。

2010年,年仅34岁的张远林创立了索尼集团,但奇怪的是,直到今年5月14日,他才被调任为董事会主席兼新政总裁。

始于南昌新立,成立一年后赢得一块土地王。 2012年,当地国王上市,年销售额仅为1.29亿元。 到2015年,其年销售额将激增至45亿元。2016年,超过100亿元,飙升至161亿元。

今年,张远林将李欣带出江西,并将势力范围扩大到徽州、苏州等四个城市,新增27个项目。

索尼在2017年将总部迁至上海后,年销售额飙升至428亿英镑,并成功进入全国前50名。2018年,销售额再次翻了一番,达到887亿元,在业内排名第34位,这在房地产行业是罕见的增长率。

截至今年7月底,索尼在全国27个城市拥有110个项目,土壤总储量超过1500万平方米。 根据第三方机构的数据,截至今年6月底,索尼以520亿元的销售额位列前100名的第31位。

在前31名中,只有两家房屋公司没有上市,一家是翔盛房地产,另一家是新立 但有趣的是,在前31名中,索尼只有9岁,是最年轻的房地产公司。

包括恒大和融创在内,其他房地产企业通常需要10-15年才能上市,而新力只需要9年。

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当然,新立的高杠杆扩张带来了另一面,也是百强住宅公司中最强的黑马,这也成为其首次公开募股的最大阻力。

据了解,目前正在集中发行的新立股票的价格在每股3.3港元至4.25港元之间。然而,根据今年上市的中梁和殷诚国际的股票发行业绩,预计新立的股价也将偏向最低价格,尤其是在当前日益寒冷的市场。是否可以超额认购也不得而知。

首先,让我们来看看高杠杆扩张造成的第一个“后遗症”,即超高负债。

招股说明书显示,近年来,索尼的债务日益增加。 2016年至2018年,流动负债总额分别为137.6亿元、366亿元和595.5亿元。截至今年3月底,这一数字已跃升至640.6亿元。

持续高企的流动负债导致其净资产负债率一路攀升。 截至2018年底,索尼的净负债率高达285%。截至今年4月底,这一数字飙升至310%,远高于行业平均水平。

不仅如此,近年来索尼商业活动产生的现金流都是负数。 2016年为-20.37亿元,2017年为-65.47亿元,到今年4月底为-13.37亿元。

正因为如此,除了正常的银行贷款,索尼还向信托和资产管理公司等其他金融机构借入高额利息。

截至今年4月底,索尼银行贷款余额为110.23亿元,银行贷款以外的贷款为144.23亿元。 由于信托和其他金融机构占贷款的一半以上,这推高了索尼的融资成本。 近年来,其融资成本高达9%

上市前,索尼分别于8月26日和10月9日发行本金为1.699亿美元的私人债券,以缓解财务压力,年利率为12.5%

高利率融资也使得索尼的利润率很低。 2016年至2018年,其净利润分别为5.9%、5.3%和6.9%,远低于行业平均水平10%

即使索尼能够成功上市,融资金额也不足以补充当前的资本要求。 因此,上市成功后,摆在张远林面前的第一个障碍仍然是“去杠杆化”

其次,新立的快速扩张也是基于高营业额模式。 碧桂园(Country Garden)遵循“456”模式,而索尼则采用“46”模式,即征地后120天,项目将启动,达到预售标准后180天。

在这种模式下,为了赶上最后期限,索尼在没有获得施工许可的情况下开始了几个项目的施工,并被多次罚款。

招股说明书披露,2018年,索尼的项目在未获得施工许可的情况下被执行,并被罚款8次。在过去的三年里,有11个项目被罚款260万元。

近三年以上,未取得环境影响评价批准建设七个项目,罚款1470万元。18家公司因未取得建设工程规划许可证进行施工,被罚款20次,总额2830万元。还有两家公司无证开业,罚款总额为70万元。

此外,近年来,索尼的一些子公司为员工积累了3220万元的未缴社会保险和住房公积金。

第三,索尼上市后,张远林面临另一个难题:平衡布局 目前,从新立的土地布局来看,江西根据地的土壤蓄水比例高达50%,南昌的土壤蓄水比例高达40%

这也增加了索尼的风险。如果南昌市场进入大调整期,肯定会影响索尼的整体情况。

从这个角度来看,张远林和李欣的上市无疑是一场苦战。更重要的是,即使上市成功,张远林和李欣仍面临其他几场“苦战”,如去杠杆化、提高质量和平衡布局。

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责任编辑:王涵

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