港资地产商加仓内地商业物业 新世界斥资138亿拿地

时间:2019-09-07 来源: 教育培训
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香港房地产开发商向大陆商业地产增加仓库新世界在4天内花费138亿土地

大陆房地产市场进入股市时代后,商业地产和控股物业的开发和运营已成为主流。香港房地产开发商的优势一直存在:即持有物业的运作和低成本的融资。

出乎意料的是,今年土地之王的总价是由一家香港房地产开发商赢得的。

7月30日,香港新世界发展在杭州赢得总价98亿元的土地,成为今年最高的土地价格,超过了之前的中海北京土地王。

7月26日之前,新世界发展还以40.1亿元人民币购买了宁波中央商务区51%的项目股份;在短短四天内,新世界发展在内地投资上花费了138亿码。

看似安静的香港房地产开发商一直在投资在内地持有物业。早在去年,新世界发展管理小组就直截了当地表示决心投资内地,并表示大湾区是首要任务;除了新世界,近年来大多数香港住房公司,如亨德森,恒隆,九龙仓,嘉里建筑等都在内地房地产市场。

20年前,港资房企业领导了大陆房地产市场,成为住房企业的标杆。他们受到快速发展和高转型的大陆龙头企业的挤压。然而,在内地房地产市场进入股市更多的时代后,商业地产和控股物业的开发和运营已成为主流。香港房地产开发商的优势一直存在:即持有物业的运作和降低成本。融资。

大陆地图新世界

新世界发展所购买的杭州土地包括6个商业和住宅区,商业比例为60%。它将建在望江金融城的核心区域,集住宅,商业和停车场于一体。

杭州房地产业人士认为,这块土地的总价格高,商业部门相对较大。大多数住房公司根本吃不起。这种土地符合新世界持有的房地产投资逻辑。

新世界表示,杭州将于2022年举办第19届亚运会,这将带来新的社会和商业发展机会和发展潜力。

作为近年来的香港房地产开发商,它一直是内地的积极代表。新世界发展的中心集中在商业地产。 2016年新世界中国房地产私有化后,它将与周大福和新世界的房地产业务发展相结合。周大福在内地的项目主要是超高层建筑和商业,因此新世界企业和综合体的比例也大幅增加。

在区域布局方面,2016年,新世界将大量的三,四线城市转移到中国恒大,并集中发展一线和二线城市,广东,香港,澳门,大湾,深圳和香港最重要。

去年11月,新世界中国区首席执行官苏中强表示:“新世界中国在大陆的发展一直相对低调而稳定。此时,我们必须高调,应该突出我们自己的个性。“甚至说,“我们将是激进的。”

与此同时,新世界中国副总裁黄少梅也表示,新世界已经找到了自己的方式,即在各个城市建立了大型综合体,并为每个城市创造了标志性建筑。市。

据不完全统计,2017年至今,新世界在粤港澳大湾区投资超过400亿元,是投资最大的港资企业。其中,新增土地储备超过80万平方米,包括深圳前海项目,太子湾项目和广州增城项目。

此外,新世界也参与了广州的许多旧项目。

2018年10月,新世界赢得了广州荔湾区32公顷的老村项目。今年4月,确认参加了广州海珠南浔村的旧改革。一方面,参与广州的旧改革项目,可以以较低的价格获得土地储备,另一方面,它也可以获得未来参与更多城市更新项目的经验。

新世界发展2018年财务报告显示,截至去年年底,新世界集团在香港的总建筑面积为111万平方米。在内地持有的土地总面积(不包括车库)为705万平方米,其中433万平方米为住宅,其余为持有物业。

股票时代的港资房企业

近年来,内地港资企业的发展似乎很低调,甚至连李嘉诚出售内地房产的消息也多次报道。

今年5月,市场传言李嘉诚的长江实业集团正在上海普陀区出售其“高端油田”综合项目,项目估值近200亿元。

作为回应,长实集团表示,“公司经常收到不同的投标建议,但建议并不意味着公司接受并将出售该项目。”

值得注意的是,自2013年以来,尽管出售多个内地房地产项目,长江集团仍保留了大量物业。

Changshi表示,长石集团目前在内地21个城市拥有56幢写字楼,住宅,商场和酒店。

事实上,香港的房屋公司已悄然在许多城市赢得商业项目,甚至许多都是具有里程碑意义的项目。

例如,着名的恒隆广场购物中心已进入内地十几个城市; K11是新世界的特色购物中心,也进入了上海和广州;国际金融公司是码头的子公司,已成为许多城市的新地标。

凭借成熟的香港市场和悠久的历史,香港房地产开发商的商业运作能力普遍超过内地房地产企业。长期以来,万科一直将新鸿基作为基准测试对象,并了解其租赁收入模式。

与内地房地产企业不同,由于香港土地资源稀缺,港资企业高度重视控股项目的精细开发和经营。它们的特点是资产重,杠杆率低。他们依靠强大的租赁业务和稳定的租金收入来支持现金流。例如,恒隆地产2018年的租金收入达到81.81亿港元;根据香港海港城和时代广场等多个项目,仅码头每年就有超过100亿的租金收入。

此外,持有物业业务需要强大的财政支持,而香港资本的融资成本也具有优势。根据同一政策研究所《2018-2019年房企融资白皮书》,2018年住房企业融资成本监测的算术平均值约为6.44%,中位数成本为6.20%,所披露的所有融资事件的成本主要落在4.66%-8.22%。 (标准偏差的1倍);融资成本最低的住房企业,如中国海外发展和华润置地,也高于4%;香港住房企业的融资成本仅为3%左右。

今年以来,香港的房地产开发商加快了在内地的投资步伐。 5月17日,嘉里建设以68.14亿元人民币赢得了杭州下城区的一块地块。本月底,恒基地产以30亿元的价格赢得北京阳河宅基地,21年后再次在北京。

6月20日,瑞芳以总价56.9亿元的价格收购了上海新天地甲级写字楼上海五号上海企业天地。它被用于与宏利投资者和中国人寿信托有限公司建立SCOV;恒基地产签订合作协议,共同开发安徽省合肥市滨湖区包头路西侧和南京路以南的滨湖地块,总投资8.95亿元。

但是,宜居智库研究中心主任颜跃进认为,近年来,内地房地产企业经历了转型,房地产业务的规模和能力迅速提升。许多优秀的商业地产品牌也诞生了,如华润万象城和中粮大悦城。目前,万达商业所持的物业面积远高于港资企业;万科商业管理平台的商业管理平台也拥有超过1000万平方米的物业管理面积,排名第二。

在租金收入方面,万达去年的租金收入突破300亿元,而华润置地的租金收入也达到了10亿港元。未来,香港房地产开发商将面临与内地房地产企业的多维竞争。

主编:李昂

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